Türkiye'de konut piyasası son yıllarda önemli değişimler yaşadı. Konut fiyatlarında yaşanan anormal artışlar, uygulanan kira politikaları ve ipotekli kredi işlemlerinde, on yıllık vadede toplam geri ödeme tutarının kredi bakiyesinin neredeyse yedi katını aşması ile konut almak hayalden de öteye geçti.
Özellikle büyük şehirlerdeki konut fiyatları, belirgin bir yükseliş trendine girdi. Bunun arkasında yatan nedenler arasında artan talep, kentsel dönüşüm projeleri ve inşaat maliyetlerindeki artışlar başı çekiyor. İnşaat maliyetlerindeki artışın temel nedenleri arasında ilk sıralarda ise emlak ve arazi fiyatları, işgücü maliyetleri, malzeme fiyatları ve inşaat teknolojilerindeki gelişmeler yer alıyor.
Yüksek inşaat maliyetleri ile tamamlanan yapılarda, inşaat şirketlerinin maliyetleri tüketicilere yansıtması sonucu konut fiyatları yükseliyor. Özellikle orta ve alt gelir grupları için ev sahibi olmak günden güne zorlaşıyor ve bu durum sosyal konut politikalarının önemini yeniden gün yüzüne çıkarıyor. Ayrıca inşaat sektöründe faaliyet gösteren yan sektörler de bu gelişmelerden etkileniyor. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, tedarik zinciri boyunca diğer sektörlere de yansıyor ve bu da genel ekonomik dengelere etki ediyor.
Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre; inşaat maliyet endeksi, 2024 yılı şubat ayında, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 70,05, malzeme endeksi yüzde 54,82, işçilik endeksi yüzde108,98 artış kaydetti. Türkiye genelinde Ocak-Mart döneminde konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 1,3 azalışla 279 bin 604 olarak gerçekleşti.
İpotekli konut satışları mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 49,0 azalış göstererek 12 bin 880 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 12,2 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 53,0 azalışla 27 bin 622 oldu. Diğer konut satışları mart ayında bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 15,3 artarak 92 bin 514 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı yüzde 87,8 olarak gerçekleşti. Ocak-Mart döneminde gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 12,3 artışla 251 bin 982 olarak gerçekleşti.
Geçtiğimiz on yıllık sürecin ilk yıllarında konut kredilerinde uygulanan düşük faiz sonucu satışlarda belirgin bir artış sağlandı ve konut arzı buna paralel devam etti. İnşaat sektörü ise her zaman desteklenerek güçlü durması sağlandı. Pandemi sürecinde bile, konut talebinin istikrarlı bir şekilde devam etmesi, sektördeki direnci gösteriyor. Ancak, bu artışların sürdürülebilirliği ve talep üzerindeki etkileri dikkate alınmadı. Arz talep dengesizlikleri ve yabancılara konut satışlarının sonucu olarak da konut fiyatları hızlı bir yükseliş yaşadı.
Geleceğe yönelik olarak, konut piyasasının nasıl şekilleneceğine dair çeşitli senaryolar mevcut. Konut fiyatlarının düşeceği yönündeki beklentiler oldukça ön plana çıkıyor. Özellikle uzun vadede konut kredisi faiz oranları ve demografik faktörlerin konut talebi üzerindeki etkileri dikkate alınmalı, ayrıca, şehirlerarası göç ve yaşam tarzı tercihlerindeki değişimlerin de konut piyasasının dinamiklerini etkileyebileceği unutulmamalıdır. Uygulanan politikalar, enflasyon ve faiz artışları ve buna bağlı tüm gelişmelerin neticesinde Türkiye'de konut piyasası dinamik bir süreçten geçiyor ve bu süreçte dikkatli analizler ve stratejiler büyük önem taşıyor. Konut fiyatlarındaki artışlar, talep üzerindeki etkileri ve gelecek beklentileri, sektörde faaliyet gösteren herkesin göz önünde bulundurması gereken konular arasında yer alıyor. Uzun vadeli ve sürdürülebilir çözümler hem sektörün sağlığı hem de konut almak isteyenler için kritik öneme sahip.
Gelecek hafta verilerin açıklanacağı takvimden önemli olanları aşağıda paylaşıyorum.
Ekonomik veri takvimi
13 Mayıs 2024, Pazartesi Türkiye Cari İşlemler Dengesi
14 Mayıs 2024, Salı Japonya ÜFE (Aylık-Yıllık)
14 Mayıs 2024, Salı İngiltere İşsizlik Oranı
14 Mayıs 2024, Salı Almanya TÜFE (Aylık-Yıllık)
14 Mayıs 2024, Salı ABD ÜFE (Aylık-Yıllık)
15 Mayıs 2024, Çarşamba Türkiye Bütçe Dengesi
15 Mayıs 2024, Çarşamba Euro Bölgesi Sanayi Üretimi (Aylık-Yıllık)
15 Mayıs 2024, Çarşamba Euro Bölgesi TÜFE (Aylık-Yıllık)
15 Mayıs 2024, Çarşamba ABD TÜFE (Aylık-Yıllık)
15 Mayıs 2024, Çarşamba ABD Perakende Satışlar (Aylık-Yıllık)
16 Mayıs 2024, Perşembe Japonya Sanayi Üretimi (Aylık-Yıllık)
16 Mayıs 2024, Perşembe OECD İşsizlik Oranı
16 Mayıs 2024, Perşembe ABD Sanayi Üretimi (Aylık-Yıllık)
17 Mayıs 2024, Cuma Çin Sanayi Üretimi (Aylık-Yıllık)
17 Mayıs 2024, Cuma Türkiye İşsizlik Oranı
Ekonomi ve finans sözlüğü
İpotek kredileri (Mortgage): Banka veya benzer bir finans kuruluşu tarafından konut, arsa gibi taşınmaz mallar üzerinden gerçekleştirilecek ipotek karşılığında uzun vadeli konut kredilerinin kullandırılmasını öngören bir tür gayrimenkul finansman sistemini ifade etmektedir (TCMB).
Konut fiyat endeksi: Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerini takip etmek amacıyla aylık olarak hesaplanan bir endekstir. Ülke genelindeki fiyat değişimlerini temsil etmek üzere satışa konu olan konutların fiyat verilerini kapsamaktadır. Konut fiyatlarını temsil etmek üzere, bireysel konut kredisi talebiyle kredi veren kuruluşlara yapılan başvurular sırasında düzenlenen değerleme raporlarındaki konut değerleri kullanılmaktadır (TCMB).
