Gelir Vergisi Kanunu'na göre gerçek kişilerin elde ettiği gelirler gelir vergisine tabi tutuluyor. Vergiye tabi gelir unsurları; ticari kazanç, zirai kazanç, serbest meslek kazancı, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlardan oluşuyor. Mart ayı sonuna kadar beyan edilecek kira gelirlerine ilişkin vergiler iki eşit taksitle ödenecek. İlk taksit mart ayında, ikinci taksit ise temmuz ayında yatırılacak.
KİRA GELİRİNDE TAHSİL ESASI
Kira gelirlerinde vergilendirme tahsil esasına göre yapılıyor. Buna göre kira gelirinin vergilendirilmesi için gelirin ayni veya nakdi olarak tahsil edilmiş olması gerekiyor. Kira bedelinin nakden tahsil edilmesi, ödemenin Türk lirası ya da yabancı para ile yapılmasını ifade ediyor. Alınan çek bedelleri de nakden tahsilat kapsamında değerlendiriliyor. Mükelleflerin o yıl veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil ettikleri kira bedelleri tahsil edildiği yılın geliri sayılıyor. Örneğin 2023, 2024 ve 2025 yıllarına ait kira gelirlerinin toplu şekilde 2025 yılında tahsil edilmesi halinde, bu gelirlerin tamamı 2025 yılının geliri olarak kabul ediliyor. Gelecek yıllara ait kira bedellerinin peşin olarak tahsil edilmesi durumunda ise ödeme yapılan yıl değil, gelirin ait olduğu yıl esas alınıyor. Örneğin 2025, 2026 ve 2027 yıllarına ait kira gelirlerinin 2025 yılında toplu şekilde tahsil edilmesi halinde her yılın kira bedeli ilgili yılın geliri sayılıyor. Döviz cinsinden yapılan kiralamalarda kira gelirinin hesaplanmasında tahsilat tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası döviz alış kuru esas alınıyor.
ÖDEMELERDE BELGELENDİRME ZORUNLULUĞU
Konut ve iş yeri kiralamalarında kira tahsilat ve ödemelerinin bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle tevsik edilmesi gerekiyor. Tevsik zorunluluğuna uyulmaması halinde hem kiracıya hem de kiraya verene ceza uygulanıyor. Her bir işlem için Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 355’inci maddesi kapsamında işlem tutarının yüzde 10'u oranında özel usulsüzlük cezası kesiliyor. Günlük, haftalık veya benzeri kısa süreli konut kiralamaları da bu kapsamda değerlendiriliyor. Mahkeme veya icra yoluyla yapılan tahsilat ve ödemeler ile ayni tahsilatlar tevsik zorunluluğu kapsamında bulunmuyor. Hisseli gayrimenkullerde kira bedelinin tamamının ortaklardan birine banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi durumunda tevsik şartının yerine getirildiği kabul ediliyor.
EMSAL KİRA BEDELİ UYGULAMASI
Kira bedelinin olmaması ya da düşük belirlenmesi halinde emsal kira bedeli uygulaması devreye giriyor. Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması veya kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması durumlarında emsal kira bedeli esas alınıyor. Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili makamlar veya mahkemeler tarafından belirlenen kira bedeli oluyor. Böyle bir belirleme yoksa emlak vergisi değerinin yüzde 5'i emsal kira bedeli olarak kabul ediliyor.
KONUT KİRA GELİRİNDE İSTİSNA TUTARI
Konut olarak kiraya verilen binalardan elde edilen kira gelirlerinde belirli bir istisna uygulanıyor. 2025 yılı için konut kira gelirlerinde 47.000 TL gelir vergisinden istisna tutuluyor. 2026 yılı için bu tutar 58.000 TL olarak uygulanacak. Bir takvim yılı içinde elde edilen kira gelirinin istisna tutarının altında kalması halinde beyanname verilmesi gerekmiyor. Örneğin bir mükellefin 2025 yılında konutunu aylık 3.750 TL'den kiraya vererek yıllık 45.000 TL gelir elde etmesi durumunda, elde edilen gelir 47.000 TL'lik istisna tutarının altında kaldığı için beyan edilmiyor. Konut kira gelirinin süresinde beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde istisnadan yararlanılamıyor. Ancak idarenin herhangi bir tespit yapmasından önce verilen beyannamelerde istisna uygulanabiliyor.
BEYANNAME VERİLMEYEN DURUMLARDA DİLEKÇE
Gayrimenkulden kira geliri elde edilmemesi veya istisna tutarının altında gelir elde edilmesi halinde vergi dairesine dilekçe verilebiliyor. Bu dilekçe hazirbeyan.gib.gov.tr adresindeki Hazır Beyan Sistemi üzerinden de gönderilebiliyor.
Sistemde dilekçe verme nedenleri şu şekilde sıralanıyor:
İstisna altında kira geliri elde ettim (mesken)
Kira geliri elde etmedim
Gayrimenkulü sattım
Kendim oturuyorum
Usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor
Beyan sınırı altında kira geliri elde ettim (iş yeri, diğer, hak)
KONUT VE İŞ YERİ KİRASININ BEYANI
Konut ve iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi halinde istisna sadece konut kira gelirine uygulanıyor. İş yeri kira gelirlerinde istisna uygulanmıyor. Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar ile 2025 yılı için 47.000 TL'nin üzerinde konut kira geliri elde eden ve diğer gelirleri toplamı 1.200.000 TL'yi aşan kişiler istisnadan yararlanamıyor.
KİRA GELİRİNDE GİDER HESAPLAMA YÖNTEMLERİ
Kira gelirinin vergilendirilmesinde safi gelir iki farklı yöntemle hesaplanabiliyor:
Gerçek gider yöntemi
Götürü gider yöntemi
Mükellefler seçtikleri yöntemi tüm taşınmazları için uygulamak zorunda bulunuyor. Bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemiyor.
Götürü gider yöntemini seçenler iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemiyor.
GERÇEK GİDER YÖNTEMİNDE İNDİRİLEBİLECEK GİDERLER
Gerçek gider yönteminde şu giderler indirilebiliyor:
Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri
Gayrimenkulün yönetimi için yapılan idare giderleri
Sigorta giderleri
Konutlar hariç olmak üzere kiraya verilen mal ve haklara ilişkin borç faizleri
Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkul için iktisap bedelinin yüzde 5'i (5 yıl süreyle)
Kiraya verilen gayrimenkul için ödenen vergi, resim ve harçlar
Amortisman giderleri ve enerji tasarrufu sağlayan harcamalar
Onarım, bakım ve idame giderleri
Kiralanan mal ve hakların tekrar kiraya verilmesi durumunda ödenen kiralar
Sahibi olduğu konutu kiraya verenlerin kirada oturdukları konut için ödedikleri kira bedeli
Mukavelename, kanun veya ilama dayalı olarak ödenen tazminatlar
Enerji tasarrufu ve ısı yalıtımı harcamaları 2025 yılı için 9.900 TL'yi aşması halinde maliyet olarak dikkate alınabiliyor.
GÖTÜRÜ GİDER YÖNTEMİ
Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, kira gelirlerinin yüzde 15’ini gider olarak indirebiliyor. Konut kira gelirlerinde istisnadan yararlanılması durumunda götürü gider, istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanıyor. Hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirlerde götürü gider yöntemi uygulanamıyor.
İŞYERİ KİRALARINDA VERGİ KESİNTİSİ
İşyeri kiralamalarında kiracı olan kişi veya kurumlar kira ödemeleri üzerinden gelir vergisi kesintisi yapmak zorunda bulunuyor. Kira ödemelerinin brüt tutarı üzerinden yüzde 20 oranında vergi kesintisi uygulanıyor. Peşin ödenen kira bedelleri üzerinden de kesinti yapılması gerekiyor. Kiracı basit usulde vergilendirilen bir mükellef ise kira ödemelerinde vergi kesintisi yapılmıyor. Kiralanan yer hem konut hem iş yeri olarak kullanılıyorsa, bir kısmı iş yeri olarak kullanıldığı sürece kira bedelinin tamamı vergi kesintisine tabi tutuluyor.
BEYANNAME VERME ZORUNLULUĞU
Sadece gayrimenkul sermaye iradından gelir elde eden mükelleflerden;
2025 yılı için konut kira geliri 47.000 TL'yi aşanlar
Tevkifata tabi iş yeri kira gelirinin brüt tutarı 330.000 TL'yi aşanlar yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorunda bulunuyor.
Aile bireyleri sahip oldukları taşınmazlardan elde ettikleri kira gelirleri için ayrı ayrı beyanname veriyor
Küçük veya kısıtlı mükellefler adına verilecek beyannameler ise veli, vasi veya kayyum tarafından imzalanıyor.
Taşınmazın hisseli olması durumunda her ortak sadece kendi payına düşen kira gelirini beyan ediyor.
(MEMURLAR.NET)