Uygulama imar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile uygulama imar planı değişikliği sonrası durum değerlerinin analizi, idare tarafından değer artış payı sistemi üzerinden otomatik atanan en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptırılır.
Yetkili kuruluşlar tarafından iki farklı durum değeri arasındaki fark, değer artışı olarak raporlanır. Yetkili kuruluşlarda değerleme raporunu, en az biri sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere üç kişinin imzalaması zorunludur. Değerleme raporunu hazırlayan, kontrol eden ve onaylayan değerleme uzmanlarından en az birinin şehir plancısı, harita mühendisi, mimar, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi lisans mezunu olması şartı aranır.
Uygulama imar planı değişikliği ile taşınmazda meydana gelecek değer artış payının kıymet takdir komisyonunca tespitinde kullanılmak üzere, yetkili kuruluşlar tarafından düzenlenecek değerleme raporları, Kamulaştırma Kanununda belirtilen bedel tespit esasları ayrı ayrı veya birlikte karma değerleme yöntemleri kullanılarak, yürürlükteki plan ve plan değişikliği tekliflerindeki taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanır. Değerleme çalışmaları sonucunda değerleme raporları hazırlanmak suretiyle idareye sunulur.
Değer artış payına ilişkin yapılan taşınmaz değerlemesinde taşınmaz üzerindeki mevcut yapı, tesis, eklentiler ve diğer muhdesatın bedeli dikkate alınmaz. Bu çok önemli bir husustur. Yalnızca arazi değerinin esas alınacağı bu düzenleme ile açıkça ifade edilmektedir.
KOMİSYON NASILOLUŞTURULUR?
Kıymet takdir komisyonu; ilgili idarenin bünyesinde 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu veya 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 49 uncu maddesi kapsamında görev yapmak koşuluyla; en az biri şehir plancısı/harita (geomatik mühendisi/jeodezi ve fotogrametri mühendisi) mühendisi/mimar olmak üzere inşaat mühendisi ile arazi yönetimi, kentsel dönüşüm, taşınmaz mal/gayrimenkul geliştirme ve yönetimi ile değerleme konularında lisans/yüksek lisans veya doktora yapmış ya da Sermaye Piyasası Kanunu’na göre yetkilendirilen lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından olmak üzere en az beş asıl ve 3 yedek üyeden oluşur.
Belirtilen kapsamda yeterli personeli olmayan idareler, kıymet takdir komisyonunu lisans mezunu olan kişilerden oluşturur; bu durumdaki idareler, komisyonun en az iki üyesinin diğer kamu kurum ve kuruluşlarının bünyesinde bulunan ve bu fıkrada belirtilen nitelikleri haiz personelden temin edebilirler.
Kıymet takdir komisyonları üst yöneticinin onayı ile komisyon başkanı da belirtilecek şekilde oluşturulur. İdarenin gerekli görmesi halinde; üyelerin meslek grupları ve tecrübeleri doğrultusunda yeni komisyon ya da komisyonlar kurulabilir, ihtiyaç halinde gerekçesi belirtilmek koşuluyla aynı usulle komisyon üyeleri değiştirilebilir.
Komisyon, toplantılarını komisyon başkanının belirlediği yerde yapar. Komisyon toplantıları, ihtiyaç halinde görüntülü kayıt alınması koşuluyla uzaktan katılım yoluyla da gerçekleştirilebilir. Komisyon, değerleme raporunu hazırlayan yetkili kuruluşun uzmanlarından sunum yapılmasını talep edebilir ve teslim edilen değerleme raporu üzerinde belirsiz olan hususların olması halinde konu ile ilgili Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetki verilmiş meslek birliğinden raporların incelenmesi, değerlendirilmesi, denetlenmesi talep edilebilir, görüş alınması yoluna gidebilir.
Arabulucu- Avukat Nurdan HERİS
