TÜİK’in ağustos ayı enflasyon verilerini açıklamasıyla milyonlarca kiracı ve ev sahibini ilgilendiren yeni kira artış sınırı belli oldu. Tüketici Fiyat Endeksi’nin 12 aylık ortalamalara göre değişimi yüzde 31,79 olarak gerçekleşti. Böylece eylül ayında yenilenecek kira sözleşmelerinde uygulanabilecek tavan artış oranı da yüzde 31,79 olarak belirlendi.
ÜST SINIR YÜZDE 31,79
Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını geçemedi. Sözleşmede daha yüksek bir oran yazması da bu sınırı değiştirmedi. Ev sahibi yüzde 40, yüzde 50 veya yıllık enflasyon oranı kadar artış talep etse bile eylül ayındaki olağan yenilemede geçerli üst sınır yüzde 31,79 oldu. Taraflar bu oranın altında bir zam üzerinde anlaşabildi ancak ev sahibi tavan oranın mutlaka tamamının uygulanmasını isteyemedi.
HER KİRACIYI KAPSAMIYOR
Yüzde 31,79’luk oran yalnızca kira sözleşmesi eylül ayında yenilenen kiracılar için geçerli oldu. Sözleşmesi ekim ayında yenilenecek kiracılar, eylül enflasyon verilerinin açıklanmasının ardından oluşacak yeni oranı bekleyecek. Artış hesabında kiranın ödendiği ay değil, sözleşmenin yenilenme tarihi esas alındı. Bu nedenle aynı apartmanda oturan iki kiracı için farklı aylarda farklı artış oranları uygulanabildi.
20 BİN LİRA NE OLDU?
Aylık 20 bin lira kira ödeyen bir kiracı için yüzde 31,79’luk artış 6 bin 358 lira olarak hesaplandı. Yeni dönemde ödenebilecek en yüksek aylık kira 26 bin 358 lira oldu. Kirası 15 bin lira olan bir kiracıda artış tutarı 4 bin 768 lira 50 kuruşa, yeni kira ise 19 bin 768 lira 50 kuruşa çıktı. Aylık 25 bin lira kira ödeyenlerde artış 7 bin 947 lira 50 kuruş oldu. Bu kiracının yeni dönemdeki tavan kira bedeli 32 bin 947 lira 50 kuruş olarak hesaplandı. Mevcut kiranın 30 bin lira olması halinde ise en yüksek artış 9 bin 537 lira, yeni kira bedeli 39 bin 537 lira oldu.
HESAPLAMA NASIL YAPILDI?
Kira artışını hesaplamak için mevcut kira bedeli yüzde 31,79 ile çarpılıp 100’e bölündü. Bulunan artış tutarı eski kiraya eklendi. Örneğin 20 bin liralık kira için “20.000 x 31,79 / 100” işlemi yapıldığında 6 bin 358 liralık artış ortaya çıktı. Bu tutarın mevcut kiraya eklenmesiyle yeni kira 26 bin 358 liraya ulaştı. Hesap yalnızca çıplak kira bedeli üzerinden yapıldı. Aidat, yakıt, ortak gider veya apartmana ilişkin diğer ödemeler kira artışı hesabına dahil edilmedi.
YILLIK ENFLASYON DEĞİL
Kiracıların en sık karıştırdığı konu, yıllık enflasyon ile kira artışında kullanılan oran oldu. TÜİK verilerine göre ağustos ayında yıllık enflasyon yüzde 31,51 olarak açıklanırken kira artışında yüzde 31,79’luk 12 aylık ortalama esas alındı. Ev sahibinin aylık enflasyonu, yıllık enflasyonu veya kendi belirlediği bir oranı kullanarak olağan yıllık artış yapması mümkün olmadı. Kanundaki hesap doğrudan TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına bağlandı.
İŞ YERLERİNDE DE AYNI
Eylül ayında yenilenen iş yeri kira sözleşmelerinde de tavan artış oranı yüzde 31,79 olarak uygulandı. Dükkan, ofis ve diğer çatılı iş yerlerinde de TÜFE’nin 12 aylık ortalaması üst sınır kabul edildi. Ancak sözleşmenin koşulları, süresi ve kira tespitine ilişkin daha önce alınmış bir mahkeme kararı bulunması halinde hukuki durum değişebildi.
ARA ZAM YAPILAMAZ
Kira artışı kural olarak sözleşmenin yenilendiği tarihte yapıldı. Ev sahibi, sözleşme dönemi devam ederken “enflasyon yükseldi” gerekçesiyle ikinci bir ara zam talep edemedi. Kiracının bulunduğu bölgede konut fiyatlarının yükselmesi veya çevredeki dairelerin daha yüksek bedelle kiraya verilmesi de ilk beş yıl içindeki olağan artışta TÜFE sınırını kendiliğinden ortadan kaldırmadı.
BEŞ YIL AYRINTISI
Kiracılık süresinin beş yılı aşması durumunda farklı bir süreç devreye girebildi. Ev sahibi kira bedelinin yeniden belirlenmesi için kira tespit davası açabildi. Mahkeme bu durumda TÜFE’nin 12 aylık ortalamasının yanı sıra taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti dikkate alabildi. Bu nedenle beş yılı aşan sözleşmelerde kira bedeli yalnızca yüzde 31,79’luk olağan artış hesabıyla sınırlı kalmayabildi. Ancak ev sahibi “Beş yıl doldu” diyerek tek taraflı şekilde istediği kirayı uygulayamadı. Tarafların anlaşamaması halinde yeni bedelin hukuki süreç sonunda belirlenmesi gerekti.
YENİ SÖZLEŞME FARKLI
Yüzde 31,79’luk sınır mevcut kira sözleşmesinin yenilenmesi için geçerli oldu. Bir kiracının evden ayrılmasının ardından taşınmazın başka bir kişiye yeniden kiralanmasında başlangıç bedeli tarafların anlaşmasıyla belirlendi. Bu nedenle aynı binadaki yeni kiracı ile uzun süredir oturan kiracının ödediği bedel arasında önemli farklar oluşabildi. Yeni kiralamadaki başlangıç fiyatı, yıllık kira artış sınırı kapsamında değerlendirilmedi.
FAZLA ZAM İSTENİRSE
Ev sahibinin yasal sınırın üzerinde artış talep etmesi durumunda kiracının yapılan talebi ve yazışmaları saklaması önem taşıdı. Ödemelerin banka üzerinden, açıklama bölümüne hangi aya ait olduğunun yazılmasıyla yapılması da olası uyuşmazlıklarda belge oluşturdu. Tarafların anlaşamaması halinde kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk süreci uygulandı. Kiracının somut sözleşmesine ilişkin hak kaybı yaşamaması için bir hukukçudan destek alması gerekti. Eylül ayında sözleşmesi yenilenen kiracılar için yüzde 31,79 bir zam zorunluluğu değil, olağan yıllık artışta uygulanabilecek en yüksek oran oldu. Ev sahibi daha düşük bir oran uygulayabildi ancak ilk beş yıl içindeki olağan yenilemede bu sınırın üzerine tek taraflı olarak çıkamadı.
