Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından hazırlanan 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde değişiklik yapan yönetmeliğin 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdiğini ifade etmiştim.
İlgili yönetmeliği incelemeyi sürdürecek olursak, aşağıdaki şekilde düzenlemeler getirdiğini görmekteyiz:
1. 6306 Sayılı Kanun uyarınca, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan karara istinaden ilgili İdareye yapılacak olan yapı ruhsatı başvurusu öncesinde, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, bu karara katılmayan maliklere yine yasada belirtilen şekilde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin hisselerinin satışı için müdürlüğe veya yetki devri yapılmış ise İdareye müracaatta bulunulmuş olması gerekmektedir.
Müdürlükçe veya yetki devri yapılmış ise İdarece, satış dosyası üzerinde yapılacak ön inceleme sonucunda, salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığı ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığı hususlarını içeren yazı, talebine istinaden yapı ruhsatı düzenleyecek İdareye veya ilgili birime gönderilecektir.
2. Ayrıca 6306 Sayılı Kanun uyarınca, üzerindeki riskli binanın yıkılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazın satışına karar verilmesi durumunda, bu satışın öncelikle başkanlığa veya bakanlığın bağlı veya ilgili kuruluşlarına veyahut da idareye veya TOKİ’ye teklif edilmesi gerekmektedir. Dönüşüm projesini gerçekleştiren başkanlık, idare veya TOKİ tarafından uygun görülmesi durumunda, kanunun 6’ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, arsa payları satın alınanlar ile 14’üncü madde hükümleri çerçevesinde konut veya işyeri sözleşmesi yapılabilecektir.
3. Üzerindeki yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmiş olması şartıyla tevhidi mümkün olan birden fazla parselin tevhit edilmesi ile taksim, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, her parselde ayrı ayrı sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilebilecektir.
Bu parsel veya parsellerin arasında veya bitişiğinde bulunan yapılaşmamış boş parsellerin, riskli yapıların bulunduğu parsellerle tevhit edilmek suretiyle birlikte değerlendirilebilmesi için “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği” hükümleri saklı olmak üzere boş parsellerdeki maliklerin, oybirliği ile karar alması gerekmektedir.
Tevhitten sonra yapılacak uygulamaya tevhit ile oluşan parselde sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar verilecektir.
Riskli yapının bulunduğu bir parselin ifraz edilmesi durumunda, ifraz sonucu oluşan parsellerden, sadece riskli yapının tekabül ettiği parsel veya parseller kanun kapsamında değerlendirilecektir ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılacaktır.
4. Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı ya da mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değilse, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı, uygulama alanı dışında başka bir parselde yapılabilecektir.
Riskli yapının bulunduğu parselin yapılaşma hakkının, imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda; maliklerin tamamının aynı parselde şuyulandırılması ve bu parseldeki diğer maliklerin muvafakatinin olması koşuluyla, yeni parseldeki uygulamalar 6306 Sayılı Kanun kapsamında yürütülür. Böyle bir durumda Kanundan kaynaklanan hakların uygulama alanı dışındaki parselde kullanılacağına dair uygulama alanının bulunduğu ildeki müdürlükten yazı alınır. Bu yazı müdürlükçe ilgili belediyelere ve tapu müdürlüklerine bildirilecektir.
5. Yapılan ilk satışta, satışa konu edilen hissenin anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmaması durumunda; yine salt çoğunluğun talebine istinaden yapılacak sonraki satış işlemlerinde, satışın yapılacağı yer, tarih ve saat müdürlükçe belirlendikten sonra, müdürlük/idare yayın araçlarıyla ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilecek ve bütün maliklere e-Devlet kapısı üzerinden bildirilecektir.
6. Riskli yapının bulunduğu parselin, boş parsellerle tevhit edilerek uygulamada bulunulması veya bu parselin yapılaşma hakkının imar hakkı aktarımı ile başka bir parsele taşınması durumunda, tapu harç ve ücret muafiyetlerinden; riskli yapının bulunduğu parselin alanının tevhit neticesinde oluşan veya imar hakkı transferi yapılan yeni parselin alanına oranı nispetinde faydalanılacaktır.
Teminata ilişkin geçici uygulama ise şu şekilde olacaktır:
1/1/2024 tarihinden itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, yapı müteahhidinin talebi halinde, 13 üncü maddenin dokuzuncu fıkrasının (c) bendi hükmündeki değişen yüzde 6 teminat oranına göre yeniden düzenlenecektir.
